Lyckliga
grannskap
för fler
Års- och hållbarhets-
redovisning 2025
Den legala årsredovisningen omfattar Förvaltningsberättelsen på sidorna 40–130
och Finansiella rapporter på sidorna 131–168. Hållbarhetsförklaringen och
Bolagsstyrningsrapporten utgör delar av Förvaltningsberättelsen. Årsredovis-
ningen publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen är original-
version och har tolkningsföreträde före den engelska.
Innehåll
01 02 03 04
Verksamhet
03 — Bonava i korthet
07 — 2025 i korthet
09 — VD har ordet
12 — Strategiskt ramverk
14 — Syfte
15 — Värderingar
16 — Mål
18 — Strategiska prioriteringar
21 — Vår grund
23 — Marknad och trender
26 — Segment
27 — Tyskland
29 — Sverige
31 — Finland
33 — Baltikum
35 — Finansiering
36 — Finansieringsstrategi
37 — Kapitalstruktur och finansiering
39 — Lokala betalningsmodeller
Förvaltningsberättelse
Verksamhetsberättelse
41 — Koncernen
44 — Segment
48 — Risker och riskhantering
Bolagsstyrning
52 — Bolagsstyrningsrapport
57 — Styrelse
58 — Koncernledning
Hållbarhetsförklaring
60 — Allmänna upplysningar
72 — Miljöinformation
98 — Samhällsansvarsinformation
117 — Bolagsstyrningsinformation
119 — Appendix
Finansiella rapporter
132 — Innehållsförteckning
133 — Koncernens räkenskaper och noter
161 — Moderbolagets räkenskaper och noter
168 — Underskrifter
Övrig information
170 — Revisionsberättelse årsredovisningen
och koncernredovisningen
174 — Revisorns granskningsberättelse
av hållbarhetsrapporten
175 — Bonava-aktien och ägarna
177 — Femårsöversikt
178 — Definitioner
179 — Information till aktieägarna
180 — Kontaktinformation
181 — Historia
Varför?
Vårt syfte är att
bygga lyckliga
grannskap för fler
Lycka hör ihop med var
du bor. Bonava har sedan
starten drivits av en stark
nyfikenhet att förstå vad
det innebär. Att skapa
platser och miljöer där
människor trivs och där
framtida gene rationer kan
växa upp handlar om så
mycket mer än fyra väggar.
Därför bygger vi mer än
bostäder. Vi skapar lyckliga
grannskap för fler.
Bonava i korthet Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 3
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
Vad?
En ledande
bostadsutvecklare
Vi utvecklar attraktiva, håll-
bara och konkurrenskraftiga
bostäder samtidigt som vi
bidrar till att minska bostads-
bristen och ökar förutsätt-
ningarna för städer att växa.
Vi förädlar byggbar mark till attraktiva och hållbara grannskap utifrån en genuin förståelse för
våra kunders behov och områdets unika förutsättningar. Vi bygger flera typer av bostäder, fler-
bostadshus, småhus och radhus, med olika upplåtelseformer. Våra resurseffektiva och hållbara
hus skapar värde såväl för våra kunder, ägare, medarbetare som för samhället i stort.
2
Projektplanering
4
Projektgenomförande
5
Kundservice
1
Markförvärv
3
Marknadsföring och försäljning
Vi förvärvar mark i
expansiva regioner
utifrån möjligheter
att genomföra
framgångsrika
bostadsprojekt.
Genom bred sam verkan
skapar vi grannskap som
är resurseffektiva att
både producera och leva i.
Design och utformning
sker med interna och
externa resurser.
Vi ger stöd vid
inflyttningen och
skapar förutsätt-
ningar för ett håll-
bart och lyckligt
grannskap.
Vår kunniga projektutvecklings-
organisation säkerställer att våra
grannskap genomförs på ett
effektivt sätt och håller genom-
gående hög kvalitet.
Marknadsföring
och försäljning
av våra bostäder
startar redan under
projektplaneringen.
Bonava i korthet Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 4
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
Var?
I Europa
Med cirka 900 medarbetare
var vi under 2025 verksamma
i Tyskland, Sverige, Finland,
Lettland, Estland och Litauen.
Tyskland är vår största
marknad.
Vi fokuserar vår verksamhet
på 21 utvalda delmarknader
och strä var efter att stärka
posi tionen på marknader
med stor potential för ett
lång siktigt värdeskapande.
Markeringarna på kartan visar i vilka
storstäder Bonava är verksamt. Bonavas
huvudkontor ligger i Stockholm och
Bonavas aktie och gröna obligation
är noterade på Nasdaq Stockholm.
Geografisk närvaro
Länder
6
(6)
Delmarknader
21
(20)
Nettoomsättning
SEK Mdr
8,2
(8,3)
Per segment
Medarbetare
Antal medarbetare
900
(900)
Per segment
Tyskland, 51%
Sverige, 9%
Finland, 11%
Baltikum, 24%
Övrig verksamhet, 5%
Tyskland, 67%
Sverige, 15%
Finland, 7%
Baltikum, 11%
Bonava i korthet Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 5
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
Hur?
En diversifierad
affärsmodell som
tillgodoser kunders
behov
Bonavas projektportfölj är
diversifierad avseende kund-
segment, produkttyp och
upplåtelseform samt geografi.
Vilket segment som är starkt
och vilken typ av bostäder som
efterfrågas varierar över tid.
Dessutom kan den makro-
ekonomiska situationen skilja
sig mellan länder.
Vår balanserade affärs modell
ger oss högre flexi bilitet, lägre
riskprofil och ökade möjlighe-
ter att styra våra investeringar
till de projekt som skapar
mest värde.
Konsumenter
och investerare
Bonavas affär riktar sig till både
konsumenter och investerare.
Kärnverksamheten är att utveckla
och sälja bostäder till såväl konsu-
ment som investerare. Projekt rik-
tade till investerare, som i sin tur
hyr ut bostäderna till hyresgäster,
är ett attraktivt komplement till
konsumentaffären, och minskar
risken i verksamheten. Generellt
medför investerarprojekten en
lägre risk och mer fördelaktigt
kassaflöde jämfört med projekt
till konsument.
Produktmix och
upplåtelseformer
Vårt erbjudande innefattar såväl
flerbostadshus som småhus och
vi erbjuder olika upplåtelseformer.
Vår produktmix bidrar till att minska
risken genom att marginaler, voly-
mer samt försäljnings- och bygg-
hastighet varierar. Bland upplåtelse-
formerna är ägandelägenheter den
vanligaste, men till investerare
säljer vi hyresrätter. Vi har även ett
fåtal fastigheter i egen förvaltning.
Produktmixen och olika upp-
låtelseformer ökar möjligheterna
att möta en skiftande efterfrågan
över tid.
Geografisk
spridning
Med geografisk närvaro i sex
länder, och 21 delmarknader,
kan vi möta lokala förändringar i
efter frågan genom att investera
i de marknader som genererar
bäst avkastning.
Bonava bevakar och utvärderar
makroekonomi och andra kriterier
på marknaderna löpande för att
säkerställa att vi verkar i de mark-
nader som är mest attraktiva för
bolagets långsiktiga affär. Vi strävar
mot att vara topp tre störst inom
varje delmarknad.
Kundsegment Produktmix Geografisk spridning
Kunddiversifiering
Olika marginaler, riskprofiler och kassaflöden
Produktdiversifiering
Olika volym och hastighet
Geografisk diversifiering
Olika makroekonomiska lägen
Konsumenter
EnfamiljshusInvesterare
Flerfamiljshus Marknad X
Marknad Y
Bonava i korthet Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 6
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
Byggrättsportföljen minskade under
året med 2 100 bygg rätter till 23 800
(25 900) bygg rätter till följd av ett stort
antal produktionsstarter under året.
Antalet startade bostäder ökade med
36 procent och uppgick till 2 775 (2 035).
Antalet sålda bostäder uppgick 2025
till 2 393 (2 300), vilket är en ökning
med 4 procent.
Antalet bostäder i pågående produktion
ökade och uppgick till 4 081 (3 177).
Försäljnings graden i pågående produktion
uppgick till 56 (59) procent.
2025 i korthet
Nyckeltal, MSEK om inte annat anges
1)
2025 2024
IFRS
Nettoomsättning 7 725 8 194
Bruttomarginal, % 12,8 8,3
Rörelseresultat 362 22
Rörelsemarginal, % 4,7 0,3
Resultat per aktie, före och efter utspädning, SEK –0,28 –1,85
Soliditet, % 44,4 41,7
Nettoskuld 2 816 3 068
Nettoprojekttillgångar / Nettoskuld exkl. leasing, ggr 1,8 1,6
Finansiellt Byggrätter, försäljning och starter
0
10 000
20 000
30 000
40 000
20252024
25 900
23 800
Antal byggrätter
Antal sålda och antal startade bostäder
0
1 000
2 000
3 000
4 000
20252024
2 300
2 035
2 393
2 775
Sålda Startade
Antal bostäder i pågående produktion och försäljningsgrad
0
2 000
4 000
6 000
8 000
20252024
0
25
50
75
100
%Antal
59
56
1 010
2 167
1 203
2 878
Investerare Konsumenter Andel sålda bostäder i pågående produktion, %
1)
För mer information om koncernens nyckeltal och definitioner se sidorna 177–178.
Kryddan, Linköping Sverige
Från och med den 1 januari 2025 tillämpar koncernen en ny redovisningsprincip för bostadsförsäljning i segments-
redovisningen. Resultatet från bostadsförsäljningar redovisas nu enligt principen om successiv vinstavräkning, i
stället för vid kundens tillträde som tidigare. I segmentsresultatet sker även vissa operativa justeringar avseende
nedskrivningar och andra poster som påverkar jämförbarheten som uppgick till 0 (–267) MSEK under 2025.
De tal som baseras på segmentsredovisningen är markerade med brunt i denna rapport. Jämförelsetalen för 2024
har räknats om. En brygga mellan resultatmått enligt segmentsredovisningen och IFRS finns i not 2.
Segmentsredovisning
Nettoomsättning 8 218 8 312
Operativ bruttomarginal, % 14,3 11,8
Operativt rörelseresultat 548 326
Operativ rörelsemarginal, % 6,7 3,9
Resultat per aktie, före och efter utspädning, SEK 0,16 –1,03
Avkastning på eget kapital, R12, % 0,7 –4,0
2025 i korthet Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 7
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
— Bonava införde från och med det första kvartalet 2025
successiv vinstavräkning i vår segmentsrapportering.
— Bonava refinansierade den gröna obligationen om 960
MSEK med förfall 2028. Obligationen blev väsentligt
övertecknad. Emissionen stärker bolagets finansiella
flexibilitet, förlänger löptiden och ger förbättrade
finansieringsvillkor.
— Bonava höll kapitalmarknadsdag den 27 mars 2025.
— Årets investeraraffärer uppgick till cirka 2 miljarder SEK.
— Bonava överträffade prognosen för 2025 där den
operativa rörelsemarginalen uppgick till 6,7 procent
mot tidigare kommunicerad prognos 5–6 procent.
— Jon Johnsson tillträdde den 2 januari tjänsten som vice
VD och CFO.
— Vid årsstämman den 9 april 2025 valdes Anneli Jansson
och Paula Röttorp in som nya ledamöter i styrelsen.
— Rico Kallies tillträdde den 1 september tjänsten som
affärs enhetschef för Bonava Tyskland.
— Olle Boback lämnade den 24 september Bonavas
styrelse på egen begäran och med omedelbar verkan
på grund av sjukdom.
— Bonava har tagits upp på Financial Times lista över
Europas klimatledare 2025. Rankningen, framtagen
med Statista, lyfter fram företag som sänkt sin klimat-
påverkan. Bonava tilldelades 69,5 av 100 poäng.
— Bonava fick uppdaterade Science Based Targets
godkända i september.
— Vi startade vårt mest hållbara småhus någonsin –
Villa Verde.
— Bonava har fått godkänd grundlicens enligt Svanen
generation 4 i Sverige.
Händelser i urval 2025
Bolagsstyrning
Hållbarhet
2025 i korthet forts.
Joint venture-projekt i Johanneberg med Bonava och OBOS.
Projektet Nīcgales mājas i eftertraktade området Purvciems i Riga.
Bonavas mest klimatsmarta småhus – Villa Verde i Järfälla.
2025 i korthet Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 8
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
2025 – ett år som
bekräftar att vi är
på rätt väg
En långsammare återhämtning trots goda förutsättningar
Tyskland är Bonavas största marknad och kännetecknas av
en fortsatt bostadsbrist, särskilt i storstäder som Berlin, Köln
och Düsseldorf. Marknaden är dock splittrad – vissa regioner
visar stark tillväxt medan andra är mer avvaktande. Bonava är
positionerad i regioner med tillväxt och har en stark position
som en av Tysklands mest aktiva bostadsutvecklare. Den
tyska regeringen satsar på ökade investeringar i försvar och
infrastruktur, vilket långsiktigt kommer att gynna bostads-
marknaden men på kort sikt bidrar till stigande långräntor
och dämpad efterfrågan. Vår viktiga investerarmarknad tog
fart under december där ökade hyresnivåer under året och
fortsatt låga vakansgrader, särskilt i storstadsområden, bidrog
till den positiva utvecklingen. Vi är övertygade om att den
tyska marknaden är en källa till fortsatt lönsam långsiktig
tillväxt för Bonava.
Den svenska bostadsmarknaden har under 2025 präglats
av en fortsatt försiktighet bland hushållen, trots att disponibel-
inkomsterna stärkts och styrräntan sänkts. Flera åtgärder har
presenterats för att stödja hushållens konsumtion, och det
finns en underliggande uppdämd efterfrågan på moderna och
2025 har varit ett år av tydlig förflyttning för
Bonava – från konsolidering till kontrollerad
tillväxt. Vi har fortsatt att stärka vår decen-
traliserade organisation och vår finansiella
position, samtidigt som vi mött en omvärld
präglad av osäkerhet och långsammare åter-
hämtning än väntat. Trots detta har vi lyck-
ats öka antalet startade bostäder väsentligt,
förbättrat marginalerna och stärkt bolagets
finansiella ställning.
” 2025 har varit ett år av tydlig
förflyttning för Bonava – från
konsolidering till kontrollerad
tillväxt.”
Peter Wallin
VD och koncernchef
VD har ordet Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 9
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
hållbara bostäder. Efterfrågan var stabil i storstadsregionerna,
där befolkningen växer. Vi hade hoppats på en bredare upp-
gång under 2025 men trenden att det tagit längre tid att kon-
vertera reservationer till bindande kontrakt höll i sig året ut.
Vi noterade en ökad aktivitet på transaktionsmarknaden i slu-
tet av året där intresset från investerare ökade och vi genom-
förde två investeraraffärer under året.
De baltiska huvudstäderna Tallinn, Riga och Vilnius fort-
satte att uppvisa stark tillväxt, med låg arbetslöshet och ett
underskott på moderna bostäder. Priserna var stabila eller
svagt stigande. Aktiviteten har varit särskilt hög i Riga följt av
Vilnius, framför allt under andra halvan av 2025. I Tallinn note-
rade vi en stabil försäljning under året.
Den finska bostadsmarknaden befinner sig i ett tidigt skede
av återhämtning efter en period av låg aktivitet, högre räntor
och inflation. Priserna har börjat stabiliseras och transaktions-
volymerna inom investerarsegmentet ökar, även om de fort-
farande är på låga nivåer. Överutbudet av färdigställda osålda
bostäder har varit dämpande för bostadsmarknaden. Detta
överutbud är i allt väsentligt hanterat nu och vi ser ett gradvis
ökande intresse från både konsumenter och investerare där
återhämtningen kommer att ta tid.
Ökad omsättning och operativt rörelseresultat
Vår decentraliserade och marknadsnära organisation har
varit avgörande för att snabbt kunna anpassa oss till föränd-
rade förutsättningar. Genom god projektstyrning och kost-
nadskontroll har vi successivt förbättrat lönsamheten, sär-
skilt i Tyskland och Baltikum där marginalerna utvecklats
väl under året. Våra affärsverksamheter Sverige och Finland,
som har haft störst utmaningar med en vikande marknad
de senaste åren, rapporterade ett positivt operativt rörelse-
resultat för 2025. Koncernens nettoomsättning uppgick till
8,2 (8,3) miljarder SEK, vilket innebar en tillväxt på 3 pro-
cent justerat för valutaeffekter. Den operativa bruttomargi-
nalen uppgick till 14,3 (11,8) procent och den operativa
rörelsemarginalen ökade till 6,7 (3,9) procent. Genom de
åtgärder vi genomfört för att stärka våra projektmarginaler
och sänka våra kostnader kunde vi överträffa vår helårsprog-
nos som vi angav i mars 2025 om en operativ rörelsemargi-
nal på 5–6 procent.
Med utgångspunkt i den ökade volymen pågående projekt
ser vi möjligheter att öka rörelseresultatet väsentligt under
2026. För helåret 2026, bedömer vi att nettoomsättningen
kommer att växa med 20–25 procent resulterande i en opera-
tiv rörelsemarginal om 8–9 procent. Marknadsutvecklingen
har varit mer dämpad under det andra halvåret 2025, vilket
inneburit en förskjutning av produktionsstarter. Därmed på-
verkas även den förväntade volymen av upparbetade intäkter
och resultat för 2026, varför vi sänkt utsikterna avseende
rörelsemarginal något jämfört med tidigare bedömning.
Ökad tillväxt i produktionsstarter och en bibehållen
god försäljningsgrad
Vi ökade våra starter väsentligt under året med en tillväxt om
36 procent mot 2024. Antal startade bostäder under 2025
uppgick till 2 775 (2 035), varav 676 (573) var till investerare.
Vår pågående produktion uppgick vid årets slut till 4 081
(3 177) med en god försäljningsgrad om 56 (59) procent.
Under året såldes 2 393 (2 300) bostäder. Vi har inte tummat
på vår princip att ha ett gott försäljningsunderlag inför pro-
duktionsstart. Lagret av osålda färdig ställda bostäder mins-
kade under hela året och när vi stängde 2025 hade vi 212
(309) bostäder i vår balansräkning. Organisationen har fullt
fokus på att vässa kunderbjudanden och skapa framdrift i
Konsumentprojekt Green Wave
i västra Vilnius
Bostadstyp: Flerbostadshus till konsumenter
Antal bostäder: 59 lägenheter
I Pašilaičiai, ett växande område i västra Vilnius,
har Bonava startat produktion av 59 bostäder –
första etappen i det nya grannskapet Green Wave.
Området utvecklas på tidigare industrimark och
kommer totalt att rymma 731 energieffektiva hem.
Här planeras grönskande gårdar, lekplatser och
gångstråk – ett modernt och hållbart kvarter med
närhet till service och kollektivtrafik.
” Genom god projektstyrning och
kostnadskontroll har vi successivt
förbättrat lönsamheten.”
Peter Wallin
VD och koncernchef
VD har ordet Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 10
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
våra projekt. Ett koncept vi lanserade under året var koopera-
tiva hyresrätter i form av trygghets boende med extra service.
Detta koncept möter ett växande behov av boende för en äldre
befolkning samt främjar både gemenskap och inflytande för de
boende. Genom att möta förändrade behov och trender skapar
vi fler möjligheter för människor att bo och leva i lyckliga
grannskap.
Stark finansiell ställning med refinansierad grön obligation
Bonava drog nytta av det starka läget i obligationsmarknaden
under februari och refinansierade den gröna obligationen om
960 MSEK med en drygt ettårig förlängning till hösten 2028
med bättre villkor. Det stora intresset från investerare gav en
kraftigt övertecknad orderbok, vilket innebär att våra finansie-
ringskostnader sänkts. Under året har vi tagit flera steg i pro-
cessen att öka andelen projektfinansiering, vilket kommer att
innebära en mer anpassad finansiering för vår verksamhet och
därmed lägre kostnader för finansiering. Projektfinansieringen
ökade med 79 procent under 2025. Vi genomförde vår första
lokala finansiering i Tyskland i samband med förvärv av 450
byggrätter med bygglov i Berlin och vi tog upp ytterligare
lokal finansiering i Baltikum. Vår finansiella ställning är fort-
satt god med en låg nettoskuld om 2,8 (3,1) miljarder SEK
och en soliditet om 44 (42) procent.
Vi har en attraktiv byggrättsportfölj om 23 800 byggrätter
som utgör grunden för framtida expansion. Under de senaste
årens avvaktande marknad har vi haft stort fokus på att förädla
befintlig mark i portföljen. Tack vare detta har vi i dagsläget ett
stort antal byggrätter där förutsättningarna för produktions-
start är uppfyllda. Byggrättsportföljen värderas årligen i det
tredje kvartalet och det bedömda övervärdet ökade till 5,3 (4,6)
miljarder SEK per den 30 september.
Hög aktivitet inom hållbarhet
Vi har en ambitiös målsättning inom hållbarhet. Efter en grund-
lig process och med stöd av nya insikter har Bonava fått upp-
daterade mål för utsläppsminskningar ratificerade av Science
Based Targetsinitiativet (SBTi) under hösten. Med livscykel-
Investerarprojekt Cecilien-Carré i
den växande stadsdelen Marzahn-
Hellersdorf i Berlin
Bostadstyp: Flerbostadshus till investerare
Antal bostäder: 144 hyreslägenheter
Under året har Bonava tecknat sin andra affär med det
kommunala bostadsbolaget GESOBAU AG. Bonava
har sålt och startat 144 hyreslägenheter i det nya
bostadskvarteret ”Cecilien-Carré” i Berlins växande
stadsdel Marzahn-Hellersdorf. Överlämning av lägen-
heterna beräknas ske i slutet av 2027. Affären komplet-
terar de 128 hyreslägenheter som såldes till GESOBAU
AG i samma kvarter under 2024. De aktuella hyreslägen-
heterna skapar prisvärda bostäder i en växande del av
Berlin. Grannskapet kännetecknas av modern arkitek-
tur, energieffektiva lösningar och goda kommunikatio-
ner, vilket gör det attraktivt för en bred målgrupp.
” Vi har en attraktiv byggrätts-
portfölj om 23 800 byggrätter
som utgör grunden för
framtida expansion.”
analyser (LCA) för alla projekt och införandet av koldioxidbud-
getar på projektnivå kan Bonava nu följa klimatpåverkan i större
utsträckning – från materialval till färdig bostad och under
bostadens livstid. Detta möjliggör mer träffsäkra och effektiva
klimatåtgärder, där insatserna styrs dit de gör störst nytta. Vi
arbetar med många olika spännande områden för att minska
vårt klimatavtryck och ett exempel är Villa Verde, Bonavas mest
klimatsmarta småhus som startades under året. Detta är ett
pilotprojekt där vi reducerar klimatpåverkan med 36 procent.
Ytterligare steg mot ett starkare och mer lönsamt Bonava
Jag vill rikta ett stort tack till alla medarbetare, aktieägare och
samarbetspartners för ert engagemang och fina stöd under
året. Under 2025 har vi vidtagit viktiga åtgärder för att stärka
vår finansiella ställning, skapa en ännu mer effektiv och lokalt
förankrad organisation samt utveckla vårt kunderbjudande för
att möta nya marknadsförutsättningar. Jag nämner vår decen-
traliserade modell ofta. I den nya världsordning som uppstått i
ljuset av konflikter, handelstullar och en AI-driven investerings-
våg är en stark lokal marknadsnärvaro central för att lyckas.
För att Europa ska säkerställa tillväxt och egen säkerhet krävs
ekonomisk tillväxt och uthållighet. För att stödja dessa nyckel-
faktorer krävs utveckling av nya bostäder. Tillsammans bygger
vi ett starkare och mer flexibelt Bonava – rustat för framtidens
möjligheter och utmaningar. Den kontrollerade tillväxtresa vi
slagit in på sedan årsskiftet innebär att vi gradvis kommer att
öka volym och lönsamhet. Vi har under helåret infriat våra
prognoser med god marginal. Det visar på styrkan i vår organi-
sation och att vi har god kontroll över våra projekt. Genom att
kombinera hållbarhet, innovation och lokal marknadskunskap
bygger vi en verksamhet som är lönsam och långsiktig, vilket
ger oss möjlighet att skapa lyckliga grannskap för fler.
Mars 2026
Peter Wallin
VD och koncernchef
VD har ordet Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 11
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
Strategiskt
ramverk
Allt vi gör ska ta
oss mot våra mål.
Vi är en bostadsutvecklare
vars syfte är att förädla marken i
vår byggrättsportfölj till lyckliga
grannskap för våra kunder. På
så sätt vill vi bidra till minskad
bostadsbrist, bra boendemiljöer
samt skapa hållbara samhällen.
För att uppnå vårt syfte arbetar
vi strategiskt med våra fokus-
områden och vår hållbara grund
utan att kompromissa med våra
värderingar. Tillsammans ger det
förutsättningar att skapa affärs-
möjligheter och nå våra mål.
Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 12
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Finansieringsstrategi
Kapitalstruktur och finansiering
Lokala betalningsmodeller
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
Vår resa mot fler lyckliga grannskap fortsätter
Bonava befinner sig på en tydlig
utvecklingsresa från kontrollerad
tillväxt mot full potential, med
ambitionen att vara ett ledande
och långsiktigt lönsamt bostads-
utvecklingsbolag som kan skapa
god avkastning över hela kon-
junkturcykeln.
Strategin kombinerar finansiell disciplin med
offensiv marknadspositionering och en hög
grad av operationell flexibilitet.
I den inledande fasen har fokus varit på kon-
trollerad tillväxt, en gradvis ökning av starter
har skett utan kompromisser på marginaler,
kassaflöde eller nettoskuldsättning. Selektiv
markanskaffning, tydlig investeringsdisciplin
och effektiva processer har byggt ett robust
fundament och en stark balansräkning, vilket
skapar handlingsutrymme för nästa tillväxtfas.
Med denna grund förväntas Bonava 2027
gå in i en fas av accelererad tillväxt. Genom
riktade investeringar i mark, produktutveck-
ling och ett tydligt differentierat kunderbju-
dande förväntas bolaget ta marknadsandelar
på prioriterade delmarknader med målsätt-
ningen att bli en ledande aktör på samtliga
marknader. Full potential nås när bolaget är
tillräckligt stort och agilt för att vara lönsamt i
både hög- och lågkonjunktur.
Läs mer om vårt strategiska ramverk och
dess delar på följande sidor.
STRATEGISKA MÅL
Lönsamhet
Kapitaleffektivitet
Utdelning
Hälsa och säkerhet
Nöjda kunder
Bekämpa klimat-
förändringarna
Engagerade medarbetare
Optimerad
byggrättsportfölj
och marknads-
position
Ökad
effektivitet
och flexibilitet
Kommersiellt
fokus
Lyckliga
grannskap
för fler
SYFTE
V
å
r
h
å
l
l
b
a
r
a
g
r
u
n
d
:
M
i
l
j
ö
h
ä
n
s
y
n
i
a
l
l
t
|
M
ä
n
n
i
s
k
a
n
i
c
e
n
t
r
u
m
|
E
f
f
e
k
t
i
v
s
t
y
r
n
i
n
g
STRATEGISKA FOKUSOMRÅDEN
V
å
r
a
v
ä
r
d
e
r
i
n
g
a
r
:
C
o
m
m
i
t
t
e
d
|
C
a
r
i
n
g
|
C
u
r
i
o
u
s
Strategiskt ramverk Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 13
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Finansieringsstrategi
Kapitalstruktur och finansiering
Lokala betalningsmodeller
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
För att skapa platser och miljöer där männi-
skor trivs och där framtida generationer kan
växa bygger vi mer än bara bostäder –
vi skapar lyckliga grannskap för fler. Arbetet
grundar sig i en genuin förståelse för kundens
behov och drivkrafter.
Vi bygger bostäder för olika behov
Vi utvecklar bostäder som fler människor har möjlighet att
leva i. Genom att utveckla bostadsområden med en mång fald
av bostäder, i olika storlekar, prisklasser och upplåtelseformer,
skapar vi valmöjligheter och bidrar till mer levande grannskap.
På så sätt möjliggör vi också för människor att bo kvar i samma
område under livets olika faser.
Utveckling med kundinsikter som grund
Våra värdeskapande boendemiljöer bygger på en genuin
förståelse av våra kunders behov och drivkrafter. Vi jobbar
stra tegiskt med att förstå och kartlägga vad som är viktigt för
att människor ska trivas där de bor. Det gör vi genom årliga
undersökningar, samråd och samtal med relevanta målgrup-
per. Genom vårt arbete har vi fått goda insikter i vilka faktorer
som bidrar till ett levande och fungerande grannskap. Vi vet
att trygga och gröna utomhusmiljöer, socialt utbyte mellan
grannar och möjligheten till en mer hållbar livsstil är avgö-
rande faktorer för att trivas.
Vi utgår från de lokala förutsättningarna
Vi har en stark lokal närvaro och arbetar nära våra kunder för
att förstå deras behov och de specifika förutsättningarna på
varje marknad. Vi kan se att kundernas behov och drivkrafter
ofta är likartade men att lösningarna är olika beroende på
marknad. Vi utvecklar våra processer, strukturer och arbets-
sätt kontinuerligt för att stärka vår förmåga att möta kunder-
nas drivkrafter och leverera bästa möjliga resultat på alla
våra marknader.
Vårt syfte – Lyckliga grannskap för fler
Kundnöjdhet Net Promoter Score och NPS Consistency
2025 2024
NPS
Tyskland 31 40
Sverige 40 25
Finland 53 50
Baltikum 60 49
NPS Consistency, %
Tyskland 50 49
Sverige 69 14
Finland 73 83
Baltikum 56 58
Totalt koncern 55 45
Net Promoter Score (NPS) mäter sannolikheten att rekommendera
Bonava. NPS följs upp sex veckor efter inflyttning och kan variera
från –100 till +100. När alla projekt på en marknad når NPS ≥50
definieras detta som 100 procent NPS Consistency.
Ambitiösa mål och ständiga förbättringar
Hur väl vi lyckas med vårt arbete utvärderas kortsiktigt och lång-
siktigt genom Bonavas program för kundnöjdhet. Inom program-
met följer vi våra kunders upplevelse och kundnöjdhet avseende
vår produkt, service och bemötande under hela kundresan.
Vårt strategiska mål är att nå 100 procent NPS Consistency
till år 2026. Målet innefattar att vi ska leverera på samma höga
nivå till alla våra kunder.
Under 2025 nådde 55 procent av Bonavas projekt totalt sett
målet om NPS Consistency.
Bonava övergår från NPS till CSAT under 2026
Hos Bonava är våra kunder i centrum i allt vi gör. För att för-
djupa vår förståelse av kundupplevelser och driva kontinuer-
liga förbättringar uppdaterar Bonava sin metod för att mäta
feedback och går från Net Promoter Score (NPS) till Customer
Satisfaction (CSAT) under 2026. Denna övergång understry-
ker vårt engagemang för att aktivt lyssna på våra kunder, lära
av deras feedback och vidta åtgärder för att säkerställa att vi
skapar hem och grannskap där människor verkligen känner sig
hemma. Vi kommer att börja rapportera resultat enligt CSAT
från första kvartalet 2026, där målet för 2026 är satt till 83.
Syfte Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 14
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Finansieringsstrategi
Kapitalstruktur och finansiering
Lokala betalningsmodeller
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
>
Våra värderingar genomsyrar
vår kultur och verksamhet
Våra värderingar bygger vår kultur
där vi alltid sätter människan i cen-
trum. Våra värderingar utgör också
vårt förhållningssätt för att uppnå
en hållbar, högpresterande och
lönsam verksamhet.
Med en strävan om att skapa det bästa för våra
kunder, leverantörer och partners – bygger vår
framgång på att ha rätt förutsättningar på plats
för att våra medarbetare ska kunna prestera.
För att skapa den bästa kulturen och arbetsmil-
jön har varje anställd en viktig roll att fylla varje
dag, och våra värderingar är till för att vägleda
och stötta i denna roll. Våra värderingar beskri-
ver framgångsrika aspekter av beteenden och
beslutsfattande på Bonava, och är nyckeln i
vårt arbete, vår utveckling samt i vår rekryte-
ring av medarbetare.
Med en engagerad, omtänksam och nyfiken
kultur bygger vi en stark verksamhet och ett
starkt varumärke som säkerställer att vi fortsät-
ter att attrahera talang och kompetens samt
fortsätter att skapa det bästa för våra kunder,
leverantörer och partners.
Curious
We are curious
Vi är nyfikna, vi strävar alltid
efter att lära och förbättra oss
samt skapa det som är bäst för
våra kunder. Vi strävar efter att
förbättra för människor och
för planeten, inte bara idag
utan även framåt genom att
vara med och bygga morgon-
dagens samhälle.
Caring
We are caring
Vi är omtänksamma, vi vill
varandras bästa liksom det
bästa för våra kunder och
samhället i stort. Vi har ett
inkluderande och omtänk-
samt förhållningssätt och
tycker om att samarbeta
och dela kunskap.
Committed
We are committed
Vi är engagerade, vi driver
affärsresultat och kundnöjd-
het. Vi strävar efter att över-
träffa oss själva, att uppnå
bästa resultat för såväl våra
kunder, vår verksamhet som
för samhället i stort.
Värderingar Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 15
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Finansieringsstrategi
Kapitalstruktur och finansiering
Lokala betalningsmodeller
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
>
Målen som styr oss
För att uppfylla vårt syfte och skapa värde för samhället och våra aktieägare, har Bonava satt upp ett antal strategiska mål. Målen, som delas
upp i finansiella och övriga strategiska mål, styr bolagets verksamhet och följs upp regelbundet. De finansiella målen vilar på ett ramverk i
syfte att balansera de finansiella riskerna i verksamheten. De finansiella målen följs upp baserat på bolagets segmentsredovisning.
Finansiella mål Mål (målperiod) Utfall 2025
Lönsamhet
Operativ rörelsemarginal ≥10% (2025) 6,7%
Kapitaleffektivitet
Avkastning på eget kapital, över tid ≥15% 0,7%
Utdelning
Utdelning av koncernens resultat efter skatt, över tid 40% 0%
Finansiellt ramverk Mål Utfall 2025
Nettoskuld
Koncernens nettoprojekttillgångar
ska överstiga nettoskulden (exkl. leasing)
>1,0 ggr 1,8 ggr
Soliditet
≥30% 44%
Övriga strategiska mål Mål (målperiod) Utfall 2025
Kundnöjdhet
Net Promoter Score (NPS) Consistency 100% (2025) 55%
Hälsa och säkerhet
Frekvens allvarliga incidenter <7,1 (2026) 5,7
Everyone Plan måluppfyllelse ≥90% 97%
Engagerade medarbetare
Topp 10 procent bästa företagen 89
1)
(2026) 86
Bekämpa klimatförändringarna
Minskad klimatpåverkan i linje med våra långsiktiga klimatmål validerade
av Science Based Targets initiative för nivå 1,5˚C
2)
Utsläpp, scope 1–2, absoluta tal –40% (2030) –17%
Utsläpp uppströms, scope 3, utsläpp
från nya byggnader, inklusive kapitalvaror –40,8%/m
2
(2030) –8%
Utsläpp nedströms, scope 3,
användning av sålda produkter –51,6%/m
2
(2030) 4%
1)
Medarbetarnas engagemang ska vara i linje med de 10 procent bästa företagen enligt Brilliant Future högpresterande
benchmark, vilket var 86 vid den senaste genomförda undersökningen 2025.
2)
Bonava har under 2025 uppdaterat sin baslinje och mål, baserat på LCA data, i linje med SBTi Building Sector Guidance.
I tillägg till ovan mål åtar sig Bonava att ny utrustning, som ägs av eller ekonomiskt kontrolleras av bolaget i sina projekt
portföljer och som installeras från och med den 1 juli 2030, inte drivs av fossila bränslen.
3)
Utsikterna är baserade på segmentsredovisning.
Utsikter för 2026
3)
•
För helåret 2026 bedöms den operativa rörelsemarginalen uppgå till 8–9 procent.
•
För helåret 2026 bedöms nettoomsättningen öka med en tillväxttakt om 20–25 procent
jämfört med 2025 (justerat för valutaeffekter).
Se nästa sida för kommentar om utsikter för 2026.
Mål Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 16
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Finansieringsstrategi
Kapitalstruktur och finansiering
Lokala betalningsmodeller
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
>
Uppföljning av mål 2025
Finansiella mål och finansiellt ramverk
Kommentar om utsikter för 2026
Under 2025 skiftade Bonava från konsolidering till kontrollerad
tillväxt. Det innebär en gradvis ökning av antalet projektstarter
för att uppnå intervallet 3 500–4 000 årligen. 2025 uppgick
antalet starter till 2 775 (2 035). Även om vi ökade antalet star-
ter med 36 procent under 2025 så återhämtade marknaden sig
långsammare än förväntat under 2025, i synnerhet under det
andra halvåret. Detta innebar att planerade projektstarter för-
sköts i tid vilket även kommer att påverka upparbetning av
intäkter och resultat avseende 2026. Den uppdaterade utsikten
för 2026 är att vi bedömer att den operativa rörelsemarginalen
kommer att ligga i intervallet om 8–9 procent för helåret. Vi
bedömer att målet om en operativ rörelsemarginal på lägst 10
procent kan uppnås på årsbasis när vi uppnår vårt mål om antal
starter. Vid 3 500–4 000 produktionsstarter kommer vi ha en
pågående produktion om minst 5 000 bostäder, vilket medför
att vi då har en tillräckligt stor affärsvolym för att nå minst 10
procent i operativ rörelsemarginal.
Lönsamhet, kapitaleffektivitet och utdelning
Baserat på segmentsredovisningen uppgick den operativa
rörelsemarginalen till 6,7 procent (3,9) för 2025, vilket överträf-
fade vår kommunicerade prognos om 6 procent. Detta tack vare
förbättrade projektmarginaler och fullt genomslag av de bespa-
ringsåtgärder som genomförts för att minska koncernens indi-
rekta produktionskostnader och övriga omkostnader. Åtgär-
derna har resulterat i en årlig bruttobesparing om knappt 1,1
miljard SEK från och med 2025, jämfört med 2022. Utöver utsik-
ten för rörelsemarginalen så bedömer vi att nettoomsättningen
för helåret 2026 bedöms öka med cirka 20–25 procent justerat
för valutaeffekter jämfört med 2025 mot bakgrund av ökningen
av produktionsstarter.
Målet avseende kapitaleffektivitet innebär att avkastning på
eget kapital över tid ska uppgå till minst 15 procent. För 2025
var utfallet 0,7 (–4,0) procent, vilket är en förbättring mot före-
gående år. Det kommer att ta tid att nå de 15 procent där vi vill
vara. Vi behöver öka affärsvolymen och därmed bygga resultat
samt få ner våra finansiella kostnader.
Koncernens utdelningspolicy innebär att 40 procent av
koncernens resultat efter skatt över tid ska delas ut till aktie-
ägarna. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för verk-
samhetsåret 2025 då detta inte är möjligt under nuvarande
finansieringsavtal.
Finansiellt riskramverk för soliditet och nettoskuld
De finansiella målen vilar på ett finansiellt ramverk för att
säkerställa kontrollen över den finansiella risken. Enligt ram-
verket ska soliditeten överstiga 30 procent och nettoprojekt-
tillgångarna ska överstiga koncernens nettoskuld (exklusive
leasing). Därmed förtydligas att investeringar i byggrätter
endast ska ske med eget kapital.
Vid utgången av 2025 var kriterierna i det finansiella ram-
verket uppfyllda med god marginal. Soliditeten ökade till 44,4
(41,7) procent och nettoprojekttillgångar/nettoskuld exklusive
leasing var 1,8 (1,6) ggr.
Övriga strategiska mål
Kundnöjdhet
Under 2025 uppnådde koncernen ett NPS Consistency-värde
på 55, en tydlig förbättring jämfört med 2024 (45) och 2023
(29). Sverige och Finland uppvisade de högsta resultaten.
Nedgången i Tyskland kan förklaras av en förändrad projektmix
där flera lågt betygsatta projekt haft en högre svarsfrekvens
och därmed påverkat totalresultatet. De lägre betygen drivs i
huvudsak av tidsplaneförskjutningar. Sammantaget visar resul-
tatet på en stark positiv trend och bekräftar att Bonavas arbets-
sätt, drivet av nära kundrelationer och ett systematiskt fokus på
kundupplevelsen, stärker kundupplevelsen i hela koncernen.
Hälsa och säkerhet
Under 2025 rapporterades 23 allvarliga incidenter, varav 11
skador och 12 tillbud. Ökningen från 2024 är kopplad till ett
högre antal rapporterade tillbud i Baltikum, vilket främst beror
på en stärkt rapporteringskultur och en mer proaktiv riskiden-
tifiering, snarare än en faktisk ökning av inträffade olyckor.
Utfallet för Everyone plan 2025 uppgick till 97 (95) procent,
vilket överstiger koncernens mål och 2024 års resultat.
Ökningen bedöms vara i linje med förväntningarna och kan
förklaras av ett mer fokuserat angreppssätt där färre, men
tydligare prioriterade och operativt förankrade förbättrings-
initiativ har identifierats, med fokus på stärkt ägarskap och
leveransförmåga. Läs mer på sidorna 103 och 114.
Engagerade medarbetare
Engagemangsindex uppgick till 86 (83) i en fortsatt utma-
nande marknad. Även om målet om 89 inte uppnåddes
bedöms resultatet som starkt och är i linje med interna för-
väntningar. Resultatet visar en positiv utveckling som indike-
rar effekt av genomförda ledarskapsinitiativ och en gradvis
förbättrad marknadssituation. Läs mer på sidan 102.
Bekämpa klimatförändringarna
Utsläppen i scope 1 och 2 minskade med 17 procent, drivet
av en minskad användning av fossila bränslen, färre green-
field-utvecklingar och en lägre energianvändning i våra kon-
tor. Väsentliga åtgärder inkluderade förändringar i fordons-
flottan, minskad kontorsyta i Baltikum, förbättrad data för för-
nybar el i Tyskland och omklassificering av privat användning
av tjänstebilar i Sverige.
Utsläppsintensiteten för inbäddade utsläpp minskade med
8 procent, främst till följd av förändringar i projektportföljens
sammansättning och byggnaders utformning. Fördelningen
mellan småhus och flerbostadshus samt materialval påverkade
utfallet i Tyskland och Sverige, högre uppvärmningsrelaterade
utsläpp påverkade utfallet i Finland och byggnaders utform-
ning påverkade utsläppen i Baltikum.
Utsläppsintensiteten ökade med 4 procent, främst till följd
av projektspecifika energilösningar och metodrelaterade effek-
ter. Tyskland uppvisade inga avvikelser medan Sverige och
Finland påverkades av en högre andel fjärrvärme jämfört med
2024 och Baltikum av att beräkningsmetoden för energicertifi-
kat ändrats.
Årliga variationer kan förekomma för scope-3 målen då
resultaten påverkas av Bonavas projektportfölj och inte nöd-
vändigtvis speglar prestationen under ett år.
Läs mer på sidorna 82–84.
Mål Bonava års- och hållbarhetsredovisning 2025 17
Verksamhet
Bonava i korthet
2025 i korthet
VD har ordet
Strategiskt ramverk
Syfte
Värderingar
Mål
Strategiska prioriteringar
Vår grund
Marknad och trender
Segment
Finansiering
Finansieringsstrategi
Kapitalstruktur och finansiering
Lokala betalningsmodeller
Förvaltningsberättelse
Finansiella rapporter
Övrig information
—
>